Сопровождение сделок с недвижимостью

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, прежде всего, необходимо по следующим причинам:


  • защита материальных интересов сторон сделки;
  • обеспечение законности сделки;
  • грамотное оформление документов


В компании «Невзорова и партнеры» вы можете воспользоваться услугами опытных юристов по юридическому сопровождению сделок с любым видом недвижимости: купля-продажа квартир, сделки с коммерческой недвижимостью и т. д.


Что включает цена юридического сопровождения сделки с недвижимостью? 


  • правовой анализ пакета документов (статус земли, правоустанавливающие документы, судебная история, для строительного объекта - анализ участников сделки, разрешительная документация);
  • дополнительный запрос документов для исключения рисков утраты права собственности, судебных разбирательств и оспаривание сделки;
  • по результатам анализа всех документов и рисков по объекту - подготовка письменного юридического заключения;
  • консультации юриста;
  • при необходимости, выезд юриста на переговоры к продавцу, к застройщику;
  • полное сопровождение на всех этапах сделки;
  • проверка, анализ и разработка документов для сделки (договор, акты, расписки, соглашения, договор аренды ячейки, аккредитив, депозитарий, а также иные документы необходимые для защиты интересов клиента;
  • помощь при регистрации прав на имущество, включая получение Свидетельства о регистрации прав собственности;


При заключении договора на юридическое сопровождение сделки с недвижимостью консультации предоставляются бесплатно.


По результатам анализа всех документов по сделке и анализа самого объекта мы предоставляем юридическое заключение в письменном виде, с печатью организации.

Юридическое заключение включает:

  • анализ всех документов, представленных клиентом и документов, которые мы запрашиваем дополнительно,
  • описание рисков по сделке и варианты их исключения,
  • порядок расчетов, анализ документов используемых для проведения сделки ( договор купли-продажи, расписки, акты, соглашения и т.д.),
  • порядок расчетов и получения имущественных вычетов.


В заключение могут быть включены дополнительные разделы при необходимости специалистом ЮК «Невзорова и партнеры», либо по желанию клиента.



Для примера приводим некоторые выдержки из заключений наших специалистов:


«...1.Риски, связанные с отсутствием сведений о границах.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из представленной Свидетельства о государственной регистрации права следует, что в отношении Земельного участка отсутствуют обременения и правопритязания третьих лиц.

Анализ представленных документов позволяет сделать вывод, что _____, является добросовестным приобретателем и собственником Земельного участка, расположенного по адресу: ______.


Обращаем внимание!!! Сведений о расположении границ Земельного участка не имеется.


В кадастровом паспорте имеется отметка, что характер сведений кадастрового учета недвижимости (статус записи о земельном участке) имеет статус - ранее учтенные.


Ранее учтенные земельные участки - это земельные участки, на которые возникли права до 1 марта 2008 года. Ранее учтенные земельные участки учитываются в том объеме сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок.


В соответствии с положениями ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.


При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Если данный участок не проходил процедуру межевания, то в Государственном кадастре недвижимости данный земельный участок будет учтен без границ.


В целях избежания споров о границах земельного участка, следует внести сведения о границах в Государственный кадастр недвижимости. Для этого необходимо провести кадастровые работы в отношении данного земельного участка с получением межевого плана и нового кадастрового паспорта.


2.Риски, связанные с расположением на земельном участке садового дома, право собственности на который за продавцом не зарегистрировано в установленном законом порядке...»


«...Анализ правоустанавливающих документов


Внимание!!!


Договор долевого участия заключен в мае 2005 года, Закон 214-ФЗ о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов вступил в силу в марте 2005 года, указанный закон распространяется на правоотношения, связанные с покупкой квартир в домах, разрешение на строительство которых, выдано после даты вступления в силу закона. Дату выдачи разрешения на строительство из представленных документов установить невозможно. Следовательно определить применяется ли 214 закон к данным правоотношениям невозможно.


Учитывая, что из Решения суда следует, что дом введен в эксплуатацию и застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 31.01.2007 года, очевидно, что дом был построен в соответствии с требованиями всех действующих законов и нормативных документов.



Внимание!!!


Решение суда вступило в законную силу 03 марта 2012 года, следовательно, все сроки на обжалования указанного решения прошли и восстановлению в судебном порядке не подлежат, однако, необходимо учесть, что три года с момента признания права за продавцами не прошло, следовательно, указанное право может быть оспорено в судебном порядке в течение трех лет, а по вновь открывшимся обстоятельствам в любое время.


Срок исковой давности по данным требованиям составляет три года (ст.196ГК РФ), исходя из того, что сделка совершенна в 2005 году срок исковой давности истек, но согласно ст. 205 ГК РФ срок исковой давности может быть восстановлен, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.


Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В случае истребования квартиры и оспаривания договора долевого участия Продавцы являются добросовестными приобретателями ст.302 ГК РФ – истребование имущества у добросовестного приобретателя допускается только в случаях, предусмотренных законом. В нашем случае, Продавцы является добросовестными приобретателями, следовательно истребование имущества у Продавцов невозможно по закону. ..»



КОММЕРЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ


«Цель: определить возможность использования земельного участка для реализации проекта строительства объекта недвижимости на земельном участке при условии имеющихся охранных зон и особых условий использования указанных зон, расположенных в границах этого земельного участка.

Рассматриваемый вопрос:


1. Возможность размещения объектов имущественного комплекса в охранных зонах и условия их использования:

  • водоохранная зона (весь участок);
  • прибрежная защитная полоса водного объекта (2685 кв.м);
  • зона канализационных сетей (296 + 3 кв.м.);
  • зона кабельных линий электропередач (365 кв.м.);

2. Порядок и возможность переноса линий связи, канализации.

3. Проведение работ по сносу здания.

4. Заключение.




Материалы , предоставленные Клиентом:

Договор купли-продажи земельного участка на продавца, кадастровый паспорт на земельный участок, свидетельства о регистрации прав собственности на земельный участок и на объект недвижимости, выкопировка из ситуационного плана участка.


Нормативные документы:

1) Водный кодекс Российской Федерации;

2) Закон Санкт-Петербурга № 728-99 от 22.12.2005 года «О генеральном плане Санкт-Петербурга»

3) Распоряжение Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности Правительства Санкт-Петербурга от 01.07.2004 N 31-р (ред. От 11.12.2008) "О содержании акватории и прибрежных защитных полос водоохранных зон на территории Санкт-Петербурга"

4) Земельный кодекс Российской Федерации;

5) Федеральный закон от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»;

6) Федеральный закон от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ред. 19.07.2011 года);

7) Постановление Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 года № 1404 «Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах» (утр. силу);

8) Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 38 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»;

9) Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14 марта 2002 года № 10 «О введении в действие санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02»;

10) ГОСТ 17.1.3.13-86. Межгосударственный стандарт. Охрана природы. Гидросфера. «Общие требования к охране поверхностных вод от загрязнения». Введен в действие Постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 25 июня 1986 года № 1790;

11) Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ;

12) Федеральный закон от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи»;

13) Постановление Правительства РФ от 10.01.2009 N 17 "Об утверждении Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов";

14) Постановление Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации";

15) "СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5. Водоотведение населенных мест, санитарная охрана водных объектов. Гигиенические требования к охране поверхностных вод. Санитарные правила и нормы", утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 22.06.2000;

16) Приказ Министерства природных ресурсов РФ от 12.12.2007 N 328 "Об утверждении Методических указаний по разработке нормативов допустимого воздействия на водные объекты";

17) Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

18) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

19) Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 N 52-ФЗ;

20) Распоряжение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Администрации Санкт-Петербурга от 01.06.2000 N 11 "Об утверждении Правил пользования системами коммунальной канализации Санкт-Петербурга и его территориальных единиц";


Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса водного объекта


Согласно кадастровой выписке о земельном участке от ######## года №######, земельный участок, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, ############# площадью 6104,00 кв. м., кадастровый номер #########, полностью находится в водоохранной зоне, в границах которой установлена защитная полоса, площадью 2685 кв. м. , поэтому на указанный участок, в соответствии со ст. 65 Водного кодекса РФ распространяется режим особой охраны.


Водоохранными зонами, согласно ч. 1 ст. 65 ВК РФ являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.


Частью 2 ст. 65 ВК РФ установлено, что границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса...


...Внимание!!!


При размещении проектируемых объектов на земельном участке следует учитывать право предприятий в ведении которых находятся линии связи и линии радиофикации производить ремонт, обслуживание, и обязанность владельцев земельного участка обеспечивать это право. В случае если по территориям строительных площадок проходят линии связи и линии радиофикации, в проектах и сметах строительства объектов по согласованию с предприятиями, в ведении которых находятся эти линии, должны предусматриваться необходимые мероприятия по обеспечению сохранности указанных линий или их перенос до окончания работ (п. 44 Правил).


Внимание!!!


В случае переноса линий связи потребуются дополнительные расходы.

Юридические и физические лица, проводящие вне охранных зон линий связи и линий радиофикации какие-либо работы, которые могут вызвать механическое повреждение этих линий или оказать на них электрическое воздействие, обязаны извещать предприятия, в ведении которых находятся линии связи и линии радиофикации, о времени и месте производства работ и порядке наблюдения за их проведением, при этом они несут транспортные расходы по проезду в оба конца представителей указанных предприятий, если расстояние от места нахождения этих предприятий до места проведения работ составляет 5 и более километров.


Юридическим и физическим лицам рекомендуется заключать с предприятиями, в ведении которых находятся линии связи и линии радиофикации, договор о техническом надзоре за сохранностью указанных линий и сооружений связи и радиофикации, который оплачивается по соответствующей статье сметы расходов на производство работ (п. 45 Правил).


Внимание !!!


Юридические и физические лица, производящие земляные работы, при обнаружении подземных кабельных линий связи, не обозначенных в технической документации, обязаны немедленно прекратить эти работы, принять меры к обеспечению сохранности подземного кабеля связи и сообщить об этом ближайшему предприятию связи или в отдел архитектуры при соответствующем органе исполнительной власти. Предприятие связи или отдел архитектуры при органе исполнительной власти в 3-дневный срок обязаны установить предприятие, эксплуатирующее подземную кабельную линию связи, или ее владельца и сообщить о нем юридическому или физическому лицу, производящему земляные работы на трассе линии связи....”


Для получения бесплатной рекомендации (с чего начать процесс проверки вашей сделки), позвоните +7 921 890-76-08.